Аренда транспортных средств с экипажем

Различают аренду транспортных средств с экипажем и без.

Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем) предполагает, что транспорт передается арендатору в пользование, а экипаж арендодателя берет на себя обязанности по управлению им и по его технической эксплуатации.

Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

По договору аренды транспорта с экипажем арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Для учета работы экипажа и самого арендованного автомобиля ведется путевой лист, причем оригинал заполняется и остается у той стороны сделки, которая ежедневно выпускает автомобиль в рейс по условиям договора, второй стороне договора следует передавать копию путевого листа вместе с ежемесячным актом выполненных работ (см. письмо УФНС по г. Москве от 23.10.2006 N 20-12/92786).

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Эти требования ст. 634 и 635 ГК РФ следует трактовать, как обоснование для возложения расходов на производство ремонта и содержание транспорта именно на арендодателя.

Например, именно арендодатель, сдающий в аренду с экипажем автомобили, на которые необходимо установить тахографы, обязан их установить и отвечает за неисполнение этого требования (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.10.2012 по делу N А44-2899/2012).

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов (ст. 636 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается ст. 637 ГК РФ на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, только если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды (ст. 639 ГК РФ).

Пример 34

Экскаваторщик арендодателя (экипаж арендованного транспортного средства) по своей инициативе на экскаваторе решил закопать траншею, которую выкопал.

В результате его действий экскаватор увяз в болоте.

В результате неудачной попытки работника арендодателя вытащить экскаватор в работающем состоянии машина была затоплена еще глубже. После того как экскаватор был поднят из болота, некоторые детали экскаватора пришли в неисправность.

Поскольку арендованный ответчиком экскаватор затонул вследствие виновных действий экипажа арендодателя, управлявшего транспортным средством во время его затопления, по вине работника арендодателя, который закапывал выкопанную им же ранее траншею по своей инициативе, без указаний на это арендатора, оснований для возмещения последним ущерба от порчи экскаватора арендодателю не имеется.

Пример 35

Арендатор в соответствии с договором об эксплуатационном управлении транспортным средством использовал транспортное средство марки "Вольво" с предоставленным арендодателем экипажем и обязался осуществлять его техническое обслуживание, обеспечение горюче-смазочными материалами, выполнение планового и текущего ремонтов транспортного средства.

Арендодатель не произвел в срок ТО автомобиля.

Впоследствии у транспортного средства вышел из строя двигатель из-за масляного голодания.

Арендодатель, не добившись от арендатора возмещения убытков и считая, что поломка произошла именно в результате неисполнения ответчиком обязанности по прохождению технического обслуживания транспортного средства, обратился в арбитражный суд.

Однако суд отказал арендодателю в удовлетворении его требований по взысканию ущерба с арендатора, применив положения ст. 15, 632, 634, 635, 639 ГК РФ и исходя из того, что арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Суд пришел к выводу, что заключенный сторонами договор об эксплуатационном управлении транспортного средства является ничтожным. Суд исходил из того, что на ответчика не могла быть возложена ответственность за причиненные истцу убытки, поскольку истец обязан поддерживать надлежащее техническое состояние транспортного средства, включая осуществление регулярного нормативного технического обслуживания, предусмотренного заключенным сторонами договором аренды транспортного средства. Суд также исходил из того, что истец не доказал, что повреждение транспортного средства произошло по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с договором аренды.

В соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Суд исследовал и оценил в совокупности все обстоятельства дела и пришел к выводу, что арендодатель, выступавший истцом, не доказал обстоятельства на которые он ссылается как на основание своих требований. При этом суд указал, что истец не доказал противоправность действий ответчика, причинную связь между действиями ответчика и причиненными убытками истцу, а также не доказал, что повреждение транспортного средства произошло по обстоятельствам, за которые арендатор несет ответственность в соответствии с заключенным договором аренды.

(По материалам постановления ФАС Московского округа от 20.01.2009 N КГ-А40/12869-08).

 

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

В части аренды судов Кодексом внутреннего водного транспорта РФ установлены особенности прав и обязанностей сторон при аренде судна с экипажем (ст. 61 и 62 Кодекса).

Арендодатель обязан обеспечить пригодность судна для целей, предусмотренных договором аренды, укомплектование экипажем и надлежащее снаряжение судна, а также безопасную техническую эксплуатацию судна, содержание его экипажа и наличие предусмотренных законодательством в области внутреннего водного транспорта РФ судовых документов в соответствии с целями аренды.

Члены экипажа судна являются работниками арендодателя и подчиняются его распоряжениям, касающимся управления и технической эксплуатации судна.

В договоре аренды судна с экипажем не могут содержаться положения, противоречащие трудовым договорам (контрактам) членов экипажа и коллективному договору (соглашению).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным судном, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с законодательством РФ. Арендодатель вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

В случае если арендодатель не является собственником судна, он обязан извещать собственника судна обо всех заключенных в отношении данного судна договорах аренды и субаренды. Арендодатель несет ответственность за безопасную эксплуатацию судна и выполняет функции судовладельца.

Арендатор вправе от своего имени заключать договоры перевозки или буксировки без согласия арендодателя, если они не противоречат назначению и классу судна, а также целям, предусмотренным договором аренды.

Члены экипажа судна подчиняются распоряжениям арендатора в части коммерческой эксплуатации судна. Арендатор обязан осуществлять все расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией судна, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Арендатор вправе назначить на судно для осуществления руководства его коммерческой эксплуатацией своего представителя, распоряжения которого в части коммерческой эксплуатации судна являются для капитана судна обязательными.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать судно в субаренду на условиях аренды судна с экипажем.

Кодекс торгового мореплавания (глава X) определяет особенности договоров фрахтования судна на время (тайм-чартера). По такому договору судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт) предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование на определенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей торгового мореплавания.

Объекты, переданные в аренду, по общему правилу остаются на балансе арендодателя и он производит начисление амортизации для целей финансового учета согласно ПБУ 6/01 и для налогообложения в порядке, предусмотренном главой 25 НК РФ.

Налог на имущество и транспортный налог по автомобилю, сданному в аренду с экипажем, уплачивает арендодатель.

Арендные платежи за арендуемое имущество входят в состав прочих расходов для целей налогообложения прибыли (п. 10 ст. 264 НК РФ).

Расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) включаются во внереализационные расходы передающей стороной (п. 1 ст. 265 НК РФ).

Доходы от сдачи имущества в аренду признаются при осуществлении налогового учета по методу начисления на дату расчетов или предъявления налогоплательщиком документов в соответствии с условиями заключенных договоров (ст. 271 НК РФ), а расходы в виде арендных платежей за арендуемое имущество (при том же методе) - на дату расчетов или предъявления налогоплательщику документов (ст. 272 НК РФ).

Обороты по реализации услуг аренды облагаются НДС (глава 21 НК РФ).

Договор аренды, заключенный с физическим лицом, формирует его доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц. Если гражданин не является индивидуальным предпринимателем и выступает в роли арендодателя, арендатор является его налоговым агентом, а значит обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с дохода в виде арендной платы (ст. 226 и 228 НК РФ). Выплатить же доход арендодателю следует уже за вычетом суммы налога.

Если в качестве экипажа ТС выступают работники арендодателя, то вознаграждение им за работу в виде заработной платы выплачивает арендодатель. Заработная плата облагается налогами и обязательными страховыми взносами в общеустановленном порядке.

В случае когда арендодатель и экипаж - одно лицо, гражданин, не выступающий в сделке в качестве индивидуального предпринимателя, то в части оплаты услуг экипажа арендатор обязан начислить страховые взносы в ПФР и ФФОМС (ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования"). Взносами в ФСС, в том числе на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний, эта выплата не облагается (подп. 2 п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24.07.98 N 125-ФЗ (ред. от 28.12.2013) "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний").

Арендная плата за само транспортное средство страховыми взносами на обязательное социальное страхование не облагается.

В связи с этим арендатор заинтересован в том, чтобы в договоре арендная плата была четко разграничена на плату за пользование ТС и вознаграждение экипажу, и в том, чтобы вторая составляющая была небольшой.

Аренда транспорта без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока.

Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

В силу ст. 644 ГК РФ арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией (ст. 646 ГК РФ). Эти расходы арендатор вправе учесть при формировании базы по налогу на прибыль, как экономически оправданные (см., например, письма Минфина России от 13.02.2007 N 03-03-06/1/81, от 29.11.2006 N 03-03-04/1/806, УФНС РФ по г. Москве от 19.12.2007 N 20-12/121663).

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор.

Ст. 63 и 64 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ определяют особенности аренды судна без экипажа.

Так, арендодатель обязан передать арендатору документы, предусмотренные законодательством в области внутреннего водного транспорта РФ, для эксплуатации арендуемого судна.

В случае если арендодатель не является собственником судна, он обязан извещать собственника судна обо всех заключенных в отношении данного судна договорах аренды.

Устранение скрытых недостатков судна является обязанностью арендодателя.

Договор аренды судна без экипажа вступает в силу после регистрации этого договора органом государственной регистрации судна.

Арендатор обязан осуществлять эксплуатацию судна в соответствии с его назначением и классом, а также целями, предусмотренными договором аренды. Арендатор вправе требовать от арендодателя передачи всех документов, предусмотренных законодательством в области внутреннего водного транспорта РФ, для эксплуатации арендуемого судна.

Арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет снаряжение судна, несет расходы, связанные с эксплуатацией судна, в том числе с осуществлением его текущего и капитального ремонта, со страхованием, включая страхование своей ответственности.

Арендатор обязан в течение срока действия договора аренды поддерживать судно в состоянии, пригодном к плаванию.

Арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет укомплектование судна экипажем, члены которого должны соответствовать требованиям, установленным законодательством в области внутреннего водного транспорта РФ.

Арендатор вправе оставить на судне членов прежнего экипажа. Члены экипажа судна подчиняются распоряжениям арендатора.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать судно в аренду с экипажем.

Арендатор несет ответственность перед арендодателем за гибель или повреждение судна, а также за вред, причиненный третьим лицам, в соответствии с законодательством РФ.

По истечении срока действия договора аренды арендатор обязан возвратить судно арендодателю в том состоянии, в каком оно было получено им, с учетом нормального износа.

Если предметом аренды ТС без экипажа является автомобиль, путевой лист выписывает в одном экземпляре арендатор, подтверждая с его помощью свои эксплуатационные расходы и оплату труда своего водителя.

Если в договоре аренды транспортного средства без экипажа в качестве арендодателя выступает юридическое лицо или предприниматель, применяющие общий режим налогообложения, то услуги по аренде облагаются НДС.

В случаях заключения подобных договоров с физическими лицами доход арендодателя облагается НДФЛ у источника выплаты (у арендатора-организации). При выплате физическому лицу - арендодателю дохода в виде арендной платы за использование транспортного средства по договору гражданско-правового характера организация - налоговый агент может на основании письменного заявления арендодателя предоставить ему профессиональный налоговый вычет, предусмотренный ст. 221 НК РФ. Вычет предоставляется в сумме фактически произведенных таким лицом и документально подтвержденных расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией транспортного средства (см. письмо УФНС по г. Москве от 05.03.2008 N 28-11/021762).

Объекта обложения страховыми взносами на обязательное социальное страхование по сделке не возникает, как применительно к сумме самой арендной платы, так и к суммам возмещения затрат арендодателя, ввиду того, что сделка носит чисто имущественный характер (ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ).

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Здания представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей, а также здания, предназначенные для проживания. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Объектом аренды может стать здание, числящееся как инвентарный объект у арендодателя, или его часть (помещения), а также здание, находящееся в собственности физического лица, или отдельные помещения в нем.

Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами.

Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самостоятельными объектами.

Объектом аренды могут стать в том числе несколько зданий или комплекс зданий.

Объектом аренды может стать также отдельное помещение (помещения) в здании.

К категории сооружений, которые могут быть сданы или взяты в аренду, относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 651 ГК РФ).

Статья 652 ГК РФ регулирует права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом нельзя определить цену по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть применить цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аренду аналогичных зданий, сооружений, их частей.

Важно понимать, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Пример 36

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.

Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.

В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии договором арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

Согласно пункту 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

(По материалам информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

 

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ, ст. 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Что касается уплаты земельного налога в отношении названного участка земли, то согласно п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Основанием для признания лица налогоплательщиком земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.

Так как ст. 652 ГК РФ не предусматривает возможность приобретения арендаторами помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, то налогоплательщиком земельного налога в отношении земельного участка, занятого зданием, в котором арендуется помещение, признается правообладатель земельного участка, то есть организация-арендодатель (см. также письмо Минфина РФ от 05.05.2011 N 03-05-05-02/24).

Пример 37

Инспекция обратилась в арбитражный суд с заявлением о взыскании с организации налоговых санкций за непредставление налоговых деклараций по земельному налогу и за неуплату сумм земельного налога в результате занижения налогооблагаемой базы по земельному налогу. В обоснование своего требования инспекция сослалась на то, что по договору аренды организация использует нежилое помещение и, соответственно, должна уплачивать земельный налог с площади земельного участка, приходящейся на арендуемые помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленного по делу требования, суд первой инстанции сослался на отсутствии правовых оснований для привлечения организации к налоговой ответственности.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ к арендатору помещения переходит право пользования частью земельного участка, занятого зданием или сооружением.

Согласно п. 2 ст. 654 ГК РФ в состав арендной платы включена плата за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное не установлено договором.

Отсутствие в договоре аренды помещения указания о необходимости взыскания платы за пользованием земельным участком отдельно от арендной платы за пользование нежилым помещением свидетельствует о том, что предусмотренная договором арендная плата включает в себя и плату за пользование земельным участком.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что организация не является плательщиком земельного налога и не должна была подавать декларацию по земельному налогу и уплачивать налог. Земельный налог за земельный участок, обслуживающий здание, помещения в котором в установленном порядке переданы в арендное пользование организации, должен уплачивать арендодатель, если иное не установлено договором аренды. Он же должен представлять налоговую декларацию по земельному налогу.

Суд кассационной инстанции признал законным данный вывод суда первой инстанции.

(По материалам постановления ФАС Московского округа от 24.07.2006 N КА-А40/6534-06 по делу N А40-58672/05-14-457).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Отсутствие такого акта или подписи на нем одной из сторон позволяет сделать вывод о том, что договор не заключен: нарушены правила п. 2 ст. 433 и п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пункт 1 ст. 655 ГК РФ прямо указывает: уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с обязательным подписанием обеими сторонами передаточного акта.

Аренда предприятия как имущественного комплекса

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, регулируемому § 6 главы 34 ГК РФ, арендодатель обязуется:

предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие входящие в состав предприятия основные средства;

передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

передать на договорных условиях права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права;

уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в установленном порядке, но не согласен на перевод долга, может предъявить иск об удовлетворении требований о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендованное предприятие учитывается на балансе арендатора, налог на имущество платит арендатор. Начисление амортизации по объектам основных средств, входящим в комплекс имущества по договору аренды предприятия, осуществляется арендатором в порядке, определенном для объектов основных средств, находящихся на праве собственности (п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина от 13.10.2003 N 91н (ред. от 24.12.2010)).

Как следствие, налог на имущество в отношении объектов налогообложения, передаваемых по договору аренды предприятия в составе имущественного комплекса на баланс арендатора, начисляется и уплачивается арендатором (см. ст. 374 НК РФ, письмо Минфина России от 20.02.2007 N 03-03-06/1/101).

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Этот порядок, предусмотренный ст. 660 ГК РФ, не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (ст. 661 ГК РФ).

На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (п. 1 ст. 662 ГК РФ).

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть полностью возвращен арендодателю с соблюдением прав кредиторов и с оформлением передаточного акта.

Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Смотрите так же:
Часть 1. Аренда и лизинг. Основные понятия.
Часть 2. Аренда и лизинг. Критические проблемы.
Часть 3. Аренда и лизинг. Затраты сторон по договорам.
Часть 4. Аренда и лизинг. Бухгалтерский документооборот.
Часть 6. Аренда и лизинг. Экономические аспекты.