Требуются ли ТСЖ какие-либо специальные полномочия, чтобы обратиться в суд с иском о защите права общей долевой собственности на общее имущество в МКД?
В силу п. 6, 7 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и (в установленных законодательством пределах) распоряжения собственниками помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому. Еще одной обязанностью товарищества является представление законных интересов собственников помещений в МКД, связанных с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Такая редакция п. 8 ст. 138 ЖК РФ действует с 18.06.2011. До этого момента норма звучала так: ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Если возникла необходимость подать в суд иск о признании права общей долевой собственности и оспаривании наличия права индивидуальной собственности у другого лица, спор должен рассматриваться с участием самих собственников. Поэтому, чтобы иметь право на обращение в суд с иском, ТСЖ должно быть наделено соответствующими полномочиями. В частности, решением общего собрания членов ТСЖ товариществу должны быть переданы полномочия на обращение в суд с иском о признании права общей собственности на спорные помещения. Если отсутствуют доказательства наделения ТСЖ данными полномочиями, в иске будет отказано. Такие выводы сделаны Президиумом ВАС в Постановлении от 13.10.2009 N 7319/09.
Изложенная правовая позиция подтверждена и в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09. Здесь арбитры подчеркнули, что материальными истцами по иску о признании права общей долевой собственности являются только собственники помещений в МКД. Они и должны предоставить ТСЖ право на обращение в суд с подобным требованием. Поскольку ТСЖ может быть уполномочено действовать в рамках подобных споров только в интересах собственников помещений, неверно считать срок исковой давности с момента образования товарищества как юридического лица. Этот срок нужно исчислять с момента, когда собственники помещений узнали или должны были узнать о нарушении своих прав (например, с начала владения и пользования спорным помещением третьими лицами единолично , с даты приватизации первой квартиры в доме и пр.).
Однако иск о признании права общей долевой собственности следует отличать от иска о защите нарушенных прав и интересов собственников помещений в МКД. В частности, нарушением права общей собственности является переустройство помещений с изменением общего имущества без согласия собственников помещений в МКД (обустройство отдельного входа в помещение перед переводом его в нежилое с устройством проема в капитальной стене и крыльца на земельном участке). Исходя из приведенных выше п. 6, 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, а также согласно положениям устава (дублируют нормы ЖК РФ о правах и обязанностях ТСЖ) товарищество является надлежащим истцом по негаторному иску , заявленному в интересах всех собственников помещений в МКД. То есть наделять товарищество специальными полномочиями нет нужды. Президиум ВАС высказал такую точку зрения в Постановлении от 20.05.2014 N 19488/13 (опубликовано 01.08.2014) и сделал оговорку о возможности пересмотра по новым обстоятельствам вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами.
Обратим внимание, что на иски об устранении нарушений права общей долевой собственности, не связанных с лишением права владения (например, когда общим имуществом пользуются все собственники помещений в доме, но в ЕГРП зарегистрировано право частной собственности на него), не распространяется исковая давность (ст. 208 ГК РФ).
* * *
В силу закона и устава ТСЖ вправе заявлять иск о защите нарушенных прав собственников помещений в МКД, связанных с нарушением права общей долевой собственности. Но на подачу иска о признании права собственности на общее имущество (и оспаривании права индивидуальной собственности третьего лица) товариществу нужно иметь специальное полномочие (оформляется решением общего собрания членов ТСЖ).