С нового года во многих регионах страны введен новый коэффициент-дефлятор при расчете имущественных налогов для физлиц. Что это за коэффициент? Насколько больше станем платить? Можно ли оспорить налог? На эти и другие вопросы корреспондента Татьяны Зыковой ответил руководитель Московского областного БТИ Владимир Денисов.
Коэффициент вместо налога
- Владимир Алексеевич, введение единого налога на недвижимость, о котором говорят уже несколько лет, снова отсрочено. В чем тут дело?
- Сейчас всем понятно, что переход на новый налог в России будет поэтапным. Окончательное введение налога планируется в 2017-2020 годах. Отсрочка связана, прежде всего, с тем, что сегодня законодатели и профессиональное сообщество вырабатывают оптимальный механизм взимания имущественных налогов исходя из кадастровой стоимости. Регионам дано право вводить его по мере готовности. Ввести его одномоментно сложно, поскольку в каждом субъекте разные ситуации с формированием налогооблагаемой базы.
- Насколько Московская область готова к введению единого налога?
- Готовность субъектов зависит от степени и качества наполнения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). На мой взгляд, Московская область будет готова ввести этот налог в срок до 2017 года. При наличии финансирования кадастр можно привести в надлежащий вид: уточнить границы участков, учесть и скоординировать все объекты.
В других регионах свои особенности. Например, в Москве и Санкт-Петербурге, которые давно активно готовятся к введению единого налога на недвижимость, есть действующие адресные реестры, налажен поиск объектов недвижимости и их "привязка" к земельным участкам. До этого времени налог в отношении земельных участков будет взиматься с кадастровой стоимости, а налог на имущество физических лиц в отношении объектов капитального строительства - с инвентаризационной. Причем для исчисления налога на имущество физлиц в 2014 году инвентаризационная стоимость объектов будет умножаться на коэффициент-дефлятор.
- Откуда взялся этот коэффициент, что он означает, кто и как его будет определять?
- Это индексирующий показатель, рассчитанный с учетом инфляции. Коэффициент-дефлятор вводится соответствующим федеральным законом, его величина устанавливается приказом Минэкономразвития. Ставка налога будет зависеть от величины инвентаризационной стоимости, умноженной на коэффициент-дефлятор. Хочу отметить, что стоимость БТИ - инвентаризационная стоимость - по многим домам чаще всего намного ниже кадастровой. В новостройках она, конечно же, выше, поскольку дома не имеют износа. Но все равно она не приближена к рыночной и может быть ниже кадастровой в разы.
Например, инвентаризационная стоимость двухкомнатной квартиры в московском районе Строгино площадью порядка 40 кв. м в доме 1980-х годов постройки составляет 480 тыс. руб. (при рыночной стоимости 7 млн. руб.). В 2014 году она будет оцениваться в чуть более 500 тыс. руб. С этой суммы и будет рассчитываться налог в зависимости от ставок, установленных Москвой. Закон о налогах на имущество физлиц устанавливает предельные возможные ставки, которые может ввести субъект. В данном случае предельная ставка налога - 0,3%.
А вот пенсионеры, инвалиды, ветераны и другие льготные категории граждан, а также собственники помещений площадью до 50 кв. м в садоводческих и дачных объединениях освобождены от уплаты налога на имущество физлиц согласно федеральному законодательству.
- Если в доме 1952 года постройки не было ремонта 60 лет, что происходит с инвентаризационной стоимостью?
- Инвентаризационная стоимость из года в год снижается, поскольку дом изнашивается. Степень износа оценивается в среднем в 1% в год, т.е. снижение стоимости по БТИ вашего дома - более 60%. Однако существует коэффициент восстановительной стоимости, который утверждается решением органов исполнительной власти субъекта, он может незначительно влиять на "стоимость по БТИ". При этом сумму налога может увеличить повышение ставки имущественного налога, которая утверждается администрацией города.
Дело в том, что цена по данным БТИ - она называется "инвентаризационная стоимость объекта" - может увеличиваться каждый год в результате умножения на коэффициент восстановительной стоимости, который утверждается решением органов исполнительной власти субъекта и может меняться. Другой вопрос, что ваш дом по нормативам уже является ветхим и, скорее всего, подлежит капитальному ремонту. Также есть понятие аварийного жилого фонда. Эти дома включаются в соответствующий реестр. Поэтому если вы считаете свой дом ветхим или аварийным, то обращайтесь в администрацию, они в установленном порядке определят, в какой перечень включить ваш дом.
Землю посчитают по-новому
- Много слухов ходит о том, что гражданам, которые живут в многоквартирных домах, в 2014 году рассчитают налог на землю. При этом никаких документов о том, что они являются собственниками земли, ни у кого, разумеется, нет.
- Право установления такого земельного налога есть у субъектов и органов местного самоуправления. Покупая квартиру, вы приобретаете не только квадратные метры, но и месторасположение. Поэтому в стоимость квартиры уже "включена" стоимость земельного участка под вашим домом. И это не только мое мнение, но и мнение многих экспертов. Вы хотите купить квартиру в многоквартирном доме по рыночной стоимости. Так вот, в центре она стоит дороже, чем на окраине. Органы налогового учета считают, что администрирование земельного налога под многоквартирным домом дороже, чем величина налога, который будет собран с собственников квартир. Так что введение такого налога отдельно экономически нецелесообразно. Когда в 2017-2020 годах страна перейдет к единому налогу на недвижимость, будет рассчитываться суммарный налог - земля плюс дом или квартира. Но законодателям уже сегодня следует обратить внимание на тот факт, что при расчете кадастровой стоимости будет дважды учтен один и тот же параметр - местоположение объекта.
- Мы говорим о будущем налоге, но уже в минувшем году в Подмосковье земельный налог вырос в несколько раз. Кому-то за участок в 20 соток предлагается заплатить 15-17 тыс. руб. в год. Кто-то за 6 соток вместо прежних 150 руб. должен заплатить 970 руб. Что произошло?
- В 2001 году Земельным кодексом введено понятие кадастровой стоимости. Определить кадастровую стоимость можно на объекты, внесенные в Государственный кадастр недвижимости. Массовая кадастровая оценка земельных участков проводилась Росреестром во всех субъектах с 2008 по 2012 год. И в настоящее время граждане не только в Московской области, но и в других субъектах РФ получили квитанции по налогу на земельные участки по новой, той самой кадастровой стоимости, которая по своему смыслу близка к рыночной. Она учитывает больше критериев, таких как месторасположение, наличие развитой инфраструктуры: дорог, школ и магазинов рядом. Все это влияет на оценку объекта, его реальную рыночную стоимость. Еще одна причина в том, что многие земельные участки были поставлены на кадастровый учет и внесены в ГКН впервые. Естественно, если до сих пор их владелец не платил налог вообще или платил условно, то при постановке на учет возникла определенная стоимость, именно с нее и начислен налог.
Сегодня субъекты вправе проводить кадастровую оценку самостоятельно. Но не реже чем один раз в пять лет. В этом году правительство Московской области для формирования единой налоговой политики решило провести новую массовую кадастровую оценку по всем категориям земель. При этом налогоплательщики - владельцы земельных участков в 2015 году получат уведомления с суммой земельного налога за 2014 год, начисленной по новой кадастровой стоимости.
- На сколько в среднем вырастет база для расчета земельного налога, и, соответственно, на сколько люди больше заплатят?
- Существенно она не вырастет. В среднем на 15-20%, в каких-то случаях и в 2 раза. Все зависит от того, стоял ли участок на кадастровом учете и какова была его стоимость. Приведу пример. Участок с одним кадастровым номером в 10 соток в Люберецком районе Московской области по оценке 2010 года стоил 3 млн. 518 тыс. 440 руб. По оценке 2013 года - 4 млн. 525 тыс. 150 руб. За разницу в 1 006 710 руб. по ставке земельного налога в 0,1% собственник должен будет заплатить в 2014 году налогов больше на 1000 руб. в год.
- Как часто, на Ваш взгляд, надо переоценивать землю, чтобы налог был справедливым?
- По закону - не реже, чем один раз в пять лет. Но раз в два-три года проводить кадастровую оценку, я считаю, вполне нормально, так как Московская область и многие другие регионы развиваются быстрыми темпами. Активно строится комфортабельное жилье, дороги, легкое метро, аэропорты, торговые и офисные центры. Это, естественно, влияет на стоимость и земли, и объектов капитального строительства.
Кто ответит за ошибку?
- Владимир Алексеевич, по кадастровой оценке прошлого года в Подмосковье выявлено свыше 600 тыс. объектов, площадь которых увеличилась в 10 раз. Потерялась запятая, еще что-то? А людям как быть?
- Сегодня необходимо разделять понятия "земельный налог" и "налог на имущество организаций и физических лиц". Налог на имущество физических лиц уплачивают собственники имущества, признаваемого объектами налогообложения, - жилого дома, квартиры, комнаты, дачи, гаража, иного строения, помещения и сооружения или доли в праве общей собственности на имущество.
В данном случае речь идет именно об этом налоге. Результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства были утверждены в Московской области в апреле 2013 года, и об этих ошибках известно. Но налог по кадастровой стоимости с объектов капитального строительства пока будет взиматься только в отношении торговых центров. Их кадастровую оценку правительство Московской области провело повторно как раз для уточнения характеристик и параметров объектов. А налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости в этом году взиматься не будет.
Что касается неточностей, то сведения в ГКН по таким объектам поступали в том числе посредством сканирования документов бюро технической инвентаризации. Я допускаю, что сведения в некоторых случаях были просто некорректно внесены. Скорее всего, речь идет о технической ошибке и "потере" запятой, в результате чего и произошло десятикратное увеличение площади. Технические ошибки, конечно, исправляются бесплатно.
- Многие люди уверены, что в отношении кадастровой оценки их участков, их недвижимости тоже допущены грубые ошибки. Как их оспорить?
- Оценка проводится массово, что не позволяет в индивидуальном порядке определить стоимость каждого земельного участка, да и вообще - каждого объекта. Ошибки в Государственном кадастре недвижимости влекут за собой некорректный расчет кадастровой стоимости, а в дальнейшем - налогов. Это негативно сказывается и на владельцах участков, и на качестве работы кадастровых инженеров.
Как оспорить "неправильную" кадастровую стоимость? Установлен досудебный и судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Во всех субъектах РФ сегодня создаются комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (о работе этих комиссий можно узнать на сайте Росреестра. - Т.З.). В них участвуют представители Росреестра, органов исполнительной власти субъекта и оценочного сообщества. При оспаривании в комиссию должны быть предоставлены: кадастровый паспорт объекта, нотариально заверенная копия свидетельства о собственности, отчет о рыночной оценке и положительное экспертное заключение. Последнее необходимо в случае, если рыночная стоимость в отчете отличается от кадастровой на 30%.
- Оспаривание будет проходить бесплатно? Ведь ошибки совершаются по вине служащих.
- При оспаривании в качестве первого и наименее затратного шага я порекомендовал бы проконсультироваться с независимыми специалистами-оценщиками, которые состоят в саморегулируемой организации, о том, завышена ли кадастровая стоимость вашей недвижимости.
Допустим, человек раньше платил совсем небольшие деньги за земельный участок, находящийся, например, в районе элитной подмосковной Барвихи. Сейчас этот участок оценили по кадастру в 20 тыс. долл. за сотку. Понятно, что меньше земля в этом районе стоить не будет. И утверждать, что это стоит не 20, а 2 тыс. долл. за сотку, бессмысленно.
Если же целесообразность в независимой оценке все же существует, то на втором этапе гражданину необходимо заказать отчет у независимого оценщика и провести экспертизу отчета. Надо понимать, что подготовка отчета и экспертизы не бесплатны. Но с оценщиками о стоимости их работы, естественно, можно договариваться, обсуждать порядок льготных расценок. Льготы в данном случае не регулируются законодательством. Шаг третий - обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой оценки с заявлением и отчетом. Комиссия рассматривает отчет и принимает соответствующее решение. Если вас не удовлетворило решение комиссии или вы пропустили шестимесячный срок, тогда необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости и предоставить отчет об оценке.
В целом, значительную часть затрат могут составить судебные издержки и стоимость экспертизы отчета об оценке в саморегулируемой организации, как это установлено законом.
- А какова судебная практика? И насколько удачно для налогоплательщиков удается корректировать цифры в комиссиях?
- Судебная практика сложилась примерно 50 на 50. Но перекосы могут быть как в одну, так и в другую сторону, например, когда сотка оценивается в 1 руб., а положительная экспертиза в СРО проведена на соответствие формы отчета установленным законодательством нормам, а не в отношении стоимости объекта недвижимости. Комиссии по оспариванию работают не так давно, решения принимаются, на мой взгляд, объективные.
- Что делать с несоответствием данных архивов БТИ и ГКН? Каковы последствия ошибок?
- Вопрос очень сложный для всех участников этого процесса. Как попали сведения из архивов БТИ в ГКН? Например, в наших архивах хранятся сведения о более 10 млн. объектов. Два года назад Росреестр заключил контракт на перенос сведений из архивов БТИ. Все архивные дела по описи были переданы исполнителю - Ростехинвентаризации в рамках этого контракта. Для наполнения ГКН эти документы были отсканированы, и можно предположить, что часть сведений была внесена некорректно. В целом, я рекомендую всем собственникам недвижимости, у которых есть вопросы или сомнения по поводу прав собственности на конкретный объект недвижимости (не установлены границы участка, не оформлена должным образом доля в доме и пр.), навести порядок, обратившись к квалифицированным специалистам.
Чтобы не было сюрпризов
- Предположим, кто-то планирует продать или купить квартиру или дом, а сведения в ГКН отсутствуют или неверны. Что посоветуете?
- Я рекомендую запросить сведения в БТИ и получить копию технического паспорта, если он подготовлен до 1 января 2013 г. Таким образом, вы можете представить этот документ в Кадастровую палату (либо Кадастровая палата самостоятельно запросит его в порядке межведомственного взаимодействия). Они проверят техпаспорт и внесут соответствующие изменения.
В целом, рекомендую проверить заранее сведения о своем имуществе, а не в тот момент, когда речь идет о продаже или переоформлении дачи или квартиры, чтобы не было сюрпризов. Если у вас есть недвижимое имущество: земельный участок, дача, гараж или квартира, то сведения о нем можно получить на портале Росреестра. Если его характеристики - площадь, этажность и прочее не совпадают с реальным объектом, это значит, что надо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр о внесении изменений. Подобный сервис размещен на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика. Там в любой момент вы можете получить информацию по уплате налогов. Это действительно работает, очень удобный сервис.
- После оценки земли в Подмосковье будет произведена корректировка налогов. Называется примерная цифра: по самым скромным подсчетам, областной бюджет получит 100 млн. руб. дополнительных налоговых доходов. А сколько денег государство тратит на оценку?
- В Московской области кадастровая оценка земельных участков проводилась компанией, отобранной по конкурсу, обошлась бюджету примерно в 50 млн. руб. В итоге за один год поступления от налогов превысят затраты в 2 раза. Мы, например, в 2012 году дополнительно проводили работу по определению инвентаризационной стоимости частных жилых домов, которые были зарегистрированы по "дачной амнистии", т.е. в упрощенном порядке, без определения стоимости для расчета налога. На эти работы бюджет и муниципалитеты потратили около 35 млн. руб., а эффект в виде налоговых поступлений составил порядка 70 млн. руб. в год.
- Чтобы зарегистрировать недвижимость, в некоторых регионах приходится обходить множество инстанций - архитекторов, землеустроителей, БТИ. Что-то с этим собираются делать?
- Сложности с оформлением ваших прав на дом могут быть связаны и с изданными муниципалитетами подзаконными актами, которые устанавливают дополнительные требования к разграничению и оформлению земли. Если говорить про дома, то и сейчас они регистрируются в порядке "дачной амнистии". Для этого надо на основании декларации подготовить технический план. Проблемы в муниципалитете могут возникнуть с присвоением адреса такому объекту. Практически во всех субъектах РФ, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нет адресных реестров и единого порядка присвоения адресов.
Мы инициировали разработку закона Московской области об адресных отношениях, чтобы такой единый порядок в регионе установить. Если в Москве действует один общий порядок присвоения адресов, то в Московской области в каждом муниципальном образовании второго уровня действует свой порядок, а таких образований в субъекте - 360.
- Когда и каким образом люди начнут регистрироваться и прописываться на дачах?
- Есть решение Конституционного Суда о том, что можно зарегистрироваться, "прописаться", как раньше говорили, по месту жительства на дачах. В настоящее время Госдума рассматривает проект закона. Но вопрос все равно остается открытым.
Например, в Московской области прописка в садоводческих товариществах станет дополнительной нагрузкой для сельских и городских поселений. Инфраструктуру для людей, которые прописаны в этих дачных товариществах, еще предстоит создать. Есть дачные кооперативы, товарищества, где 600 домов, и там пропишутся, например, несколько тысяч человек. А где взять поликлиники, магазины, школы, дороги, как обслуживать этих людей? Второй момент. А что сами люди выигрывают? Кто будет определять, пригодно для проживания это помещение или нет? Живой пример: человек построил "дом" в Воскресенском районе - бытовку 4 на 5 м, без газа, без воды. "Нам не нужны эти удобства. Мы здесь готовы и так жить", - доказывал он. Но рано или поздно ему или его родственникам может понадобиться медицинская помощь. Куда обращаться? В какую школу пойдут его дети? Я уже не говорю об элементарных бытовых удобствах.
- Будут ли какие-то нюансы в налогообложении таких "дачников с пропиской"?
- Нет. Сейчас существует кадастровая стоимость земельного участка, на котором стоит дача, и стоимость самой дачи не зависит от того, прописан там кто-то или нет. Другое дело - коммунальные платежи, которые зависят от количества прописанных людей.
- В Московской области в 2013 году была проведена кадастровая оценка 3,3 млн. участков. Таким образом, работа по кадастрированию земель завершена?
- Сегодня эти участки стоят на кадастровом учете. Но при этом не все имеют установленные в соответствии с действующим законодательством границы. Примерно такая же ситуация по всей стране. Именно поэтому разработана и утверждена Дорожная карта по совершенствованию кадастрового учета и регистрации прав собственности, которая предусматривает мероприятия по установлению границ участков.
- Что делать пенсионерам, имеющим 20-30 соток земли? Многие получили квитки на уплату земельного налога в 12-20 тыс. руб. Их пенсия - около 6 тыс. руб. в месяц. Денег нет.
- Для того чтобы выяснить, имеется ли льгота на оплату земельного налога, нужно обратиться в местную администрацию. По закону освобождение от такого налога получают инвалиды и ветераны. Но льгота по уплате имущественного налога имеется на объект капитального строительства, т.е. на дом.
Высотки на шести сотках
- Сегодня можно часто видеть, как на земле, не предназначенной для жилого строительства, возводятся жилые дома, гостиницы. Дачники, как могут, протестуют. А куда смотрят власти?
- Это очень серьезная проблема, особенно для территорий, которые прилегают к крупным городам. Земельные участки, которые выделяются гражданам для индивидуального жилищного строительства, могут быть использованы только в этих целях. На таких участках не должно быть многоквартирных домов, так как при выдаче разрешения на строительство указывается вид использования земельного участка.
Дела о сносе таких объектов рассматриваются в судах, решения, как правило, выносятся не в пользу собственников, так как либо участок используется не по назначению, либо имеются признаки, по которым дом может быть признан многоквартирным: этажность, количество входов, отсутствие необходимых коммуникаций и проч. Сейчас в Московской области, и не только, органы исполнительной власти проводят активную работу по сносу таких домов.
- Сколько таких "высоток на шести сотках" в Московской области?
- По официальным данным, сейчас таких объектов в области около четырехсот. Когда мы проводим инвентаризацию подобных объектов, то фиксируем, предоставлялось ли разрешение на строительство, информируем Росреестр, Кадастровую палату, органы местного самоуправления в том случае, если дом имеет признаки многоквартирности. И затем власти принимают соответствующее решение.
- Например, индивидуальный дом числится в кадастре как недостроенный, но за три года претерпел изменения. Надо ли эти изменения вносить в кадастр? Рассматривается ли возможность регистрировать по облегченной процедуре, без проверок?
- Пока дом не достроен, он числится в кадастре как объект незавершенного строительства. После завершения строительства вам необходимо вызвать кадастрового инженера, который составит новый технический план, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в органах местного самоуправления и внести изменения в ГКН. И это не так уж сложно.
Очень много домов в России сегодня находятся на стадии незавершенного строительства. Их собственники не платят налоги на имущество, поскольку их дома не введены в эксплуатацию. Это является проблемой для органов власти на местах. Тем не менее с введением единого налога на недвижимость этот незавершенный объект, скорее всего, попадет под налогообложение.
Бизнес заплатит по кадастру
- С 1 января 2014 г. расчет налога на недвижимое имущество организаций - это торговые центры, офисы - будет осуществляться по кадастровой стоимости. Эксперты говорят, что это якобы приведет к повышению цен на товары, услуги, так как многим собственникам придется платить большую сумму налога.
- В 2014 году в Московской области изменения коснутся торговых помещений площадью свыше 5 тыс. кв. м.
Стоимость продуктов, так же как и стоимость аренды, регулирует рынок. На рынке по-прежнему будут предложения, сформированные спросом. Кадастровая стоимость торговых объектов, которые находятся в центре, конечно же, выше тех, которые находятся на окраине. Я не думаю, что популярные торговые центры, которые находятся за пределами МКАД, в значительной мере повысят аренду. С другой стороны, в элитных центральных магазинах стоимость товаров и так запредельно высокая, и там другая категория покупателей.
- И все же, как будет рассчитываться налог на недвижимое имущество организаций с 1 января 2014 г.? К чему готовиться бизнесу?
- Цель введения налога - пополнение бюджета субъекта РФ на основании стоимости объекта, приближенной к рыночной. Эксперты в сфере налогообложения сходятся во мнении, что расчет налога на основе кадастровой стоимости послужит стимулом для развития территорий и обеспечит более справедливый расчет налога. В настоящий момент юридические лица платят налог с балансовой стоимости, а будут платить с кадастровой.
Если объект построен давно, то балансовая стоимость небольшая. Там, где здание построено недавно, балансовая стоимость может быть даже выше, чем кадастровая. Кстати, на современном рынке недвижимости удельный вес офисных и торговых помещений относительно невелик. По Московской области это 5-6% от общего количества объектов капитального строительства. Причем большую часть - порядка 90% - составляют жилые помещения.
Регионам сегодня предложено самим определить перечень объектов (торговых, офисных), которые попадут под налогообложение по кадастровой стоимости в 2014 году. В области проведена работа по определению и актуализации кадастровой стоимости торговых центров. Министерством имущественных отношений Московской области были утверждены ее результаты. В Московской области ставка налога - 1%, в Москве - 0,9%. Ранее владельцы коммерческой недвижимости, как я уже сказал, платили налог исходя из ее балансовой стоимости, но по большей ставке - 2,2%.
Предполагаю, что в ряде случаев могут появиться проблемы с фактическим использованием площади, так как в некоторых торговых объектах много помещений, которые по своему назначению не относятся к торговым. В этом случае собственник наверняка захочет иметь на руках документ, четко определяющий назначение каждого помещения в здании. Речь здесь идет о техническом паспорте, включающем сведения о натурном обследовании объекта и его технических характеристиках, поэтажные планы и экспликации.
Приведу характерный пример. Офисный центр площадью 26 тыс. кв. м, назначение которого в ГКН - торгово-офисное. Под торговлю фактически использует только 3 тыс. кв. м, а налог будет начислен на всю площадь. Собственникам таких зданий я бы посоветовал безотлагательно навести порядок в документах: провести инвентаризацию своих помещений с четким разделением торговой и офисной площади, складских и вспомогательных помещений и внести соответствующие изменения. В этом случае оценщики при определении кадастровой стоимости смогут использовать актуальные данные и точно определять, какое из помещений торговое, а какое офисное.
- Какие основные точки напряжения в вашей сфере ожидаются в новом году?
- Будет проводиться большая работа, связанная с кадастровой оценкой объектов капстроительства, при которой востребованы ресурсы предприятий, уточняться сведения в ГКН. И здесь крайне важно учитывать накопленную практику работы комиссий в субъектах РФ по оспариванию кадастровой стоимости.