Перепланировку своего жилья необходимо предварительно согласовывать с органом местного самоуправления (ст. 26 ЖК РФ). Однако собственники жилья сначала осуществляют перепланировку и только затем занимаются ее согласованием. Как раз для таких случаев предусмотрена процедура последующего судебного признания состоявшейся перепланировки квартиры. Разберемся, в каких случаях возможна легализация выполненной перепланировки, а в каких - нет.
Перепланировка жилого помещения
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 2 ст. 25 ЖК РФ). Она может включать в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир; устройство дополнительных кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, далее - Правила).
Этим она отличается от переустройства помещения, которое представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые также требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (п. 1 ст. 25 ЖК РФ).
Перед тем как приступить к задуманной перепланировке квартиры, следует ознакомиться с действующими строительно-техническими и санитарными нормами, при необходимости проконсультироваться с техническими специалистами в области строительства. Так, в первую очередь необходимо учитывать, какие имеются запреты на осуществление переустройства жилого помещения.
В соответствии с п. 1.7.2 Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.
Наиболее жесткие ограничения предусмотрены для перепланировки панельных и блочных домов в силу того, что по своим прочностным характеристикам они уступают кирпичным домам. Так, п. 4.2.4 Правил устанавливает запрет на расширение и устройство проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий.
В этой ситуации неважно, нарушает ли перепланировка в таких домах в виде расширения и устройства проемов в стенах (например, демонтаж перегородок встроенных шкафов в помещении коридора, перегородок между ванной и туалетом) права и законные интересы граждан, поскольку есть специальный запрет (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 05.02.2014 по делу N 33-563).
А вот если проведенная перепланировка не нарушает действующие строительно-технические нормы и это подтверждается экспертным заключением, то гражданин вправе претендовать на сохранение своего жилья в новом виде (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 23.08.2012 по делу N 33-9690).
Так, в одном деле суд установил, что истица осуществила самовольную перепланировку квартиры, заключающуюся в виде демонтажа встроенного шкафа, демонтажа и монтажа внутренних перегородок, за счет чего изменились площади комнат и кухни. На месте ванной комнаты был оборудован санузел, а на его месте ванная комната.
Установив, что выполненная перепланировка не нарушает конструктивную целостность здания, обеспечивает его безопасную эксплуатацию, устойчивость строительных конструкций, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не ухудшает противопожарное состояние здания, условия инсоляции жилых помещений смежных квартир, суд удовлетворил иск о сохранении жилого помещения в перепланированном виде (Определение Челябинского областного суда от 27.02.2012 по делу N 33-1705/2012).
От перепланировки до реконструкции
Следует иметь в виду, что возможно сохранение только перепланированного помещения. Нельзя требовать сохранения реконструированного помещения, то есть измененного объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ), поскольку закон такой возможности не предусматривает.
Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов определен ГрК РФ, нормативными правовыми актами РФ, и положения ст. 29 ЖК РФ не могут применяться по аналогии к случаям самовольной реконструкции: например, в судебном порядке на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ нельзя легализовать пристройку лоджии к квартире, демонтаж подоконной части наружной стены, устройство вместо оконного проема оконно-дверного проема без соответствующего разрешения, то есть самовольное создание фактически нового объекта недвижимости.
Кроме того, помимо самовольного изменения в результате устройства лоджии или балкона к квартире без соответствующего разрешения на такое строительство нарушаются права собственника земельного участка, который самовольно используется под лоджию или балкон. Если участок не отведен для целей строительства и на такое использование не получено согласие собственника, устройство лоджии является незаконным (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 01.08.2013 по делу N 33-8748/2013).
Такой объект обладает признаками самовольной постройки, и вопрос о приобретении права собственности на нее может ставиться только применительно к п. 3 ст. 22 ГК РФ (Апелляционное определение Тюменского областного суда от 26.05.2014 по делу N 33-2627/2014).
Согласно п. 4.2.4.9 Правил не допускается самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Возведение балкона нарушает целостность несущих конструкций дома, внешний облик здания и комплексное решение фасада, что является недопустимым (Определение Челябинского областного суда от 20.02.2012 по делу N 33-1560/2012).
Если устройство балкона предусмотрено путем размещения его части на земельном участке, входящем в состав придомовой территории, что лишает собственников помещений в многоквартирном доме права владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, то на такое устройство необходимо получение согласия всех собственников многоквартирного дома (Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 21.04.2014 по делу N 33-5532/2014).
Также незаконно устройство в жилой комнате камина с выводом дымохода на крышу многоквартирного дома, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ крыша является общим имуществом многоквартирного дома, переоборудование которого осуществляется с согласия всех собственников.
Так, в одном деле в результате того, что дымоход от камина был выведен через технический этаж на кровлю, произошло уменьшение размера общего имущества дома (крыши), изменились параметры площадей жилого дома, что в силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ относится к реконструкции, которая не может быть сохранена в судебном порядке на основании ст. 29 ЖК РФ (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 21.02.2014 по делу N 33-1083/2014).
Если в результате перепланировки произойдет присоединение к жилому помещению части общего имущества в многоквартирном доме, то согласно п. 1-3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ подобные операции (например, демонтаж в наружной стене балконного блока с сохранением подоконного пространства, поскольку балконная плита является общим имуществом) возможны только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Это связано с тем, что подп. "в" п. 2 раздела I Правил в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.03.2014 по делу N 33-3703/2014).
Как сохранить
Поскольку закон предусматривает возможность последующей легализации выполненной перепланировки жилого помещения, тот факт, что гражданин не обращался за согласованием в орган местного самоуправления, не лишает его права потребовать в суде сохранения жилого помещения в перепланированном виде.
Закон не ставит в зависимость сохранение жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии от обращения либо необращения гражданина за разрешением на перепланировку и переустройство в орган, осуществляющий согласование (апелляционные определения Верховного суда Республики Мордовия от 01.07.2014 по делу N 33-1106/2014, Волгоградского областного суда от 15.05.2014 по делу N 33-4953/2014).
Наличие либо отсутствие доказательств возможности в согласовании переустройства в установленном законом порядке не является непреодолимым препятствием для признания прав лица, осуществившего самовольную перепланировку (переустройство), но с одновременным установлением обстоятельств того, что произведенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни и здоровью.
Существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление того факта, что произведенные перепланировка и переустройство не повлияли на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью.
Правом на обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии обладают как собственники жилого помещения, так и наниматели жилого помещения (Определение Приморского краевого суда от 02.04.2013 по делу N 33-2712).
Вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии может быть решен судом в различных процедурах:
- по иску граждан о сохранении перепланированного помещения;
- по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии встречного иска гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде);
- в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2006 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 27.09.2006).
Закон также не исключает права гражданина вместо обращения с иском о сохранении перепланированного помещения обратиться сначала в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании перепланированного помещения с приложением соответствующих документов.
Такой способ интересен тем, что при получении отказа на свое обращение гражданин может обжаловать его как ненормативный акт в порядке главы 24 ГПК РФ, и в рамках данного дела бремя доказывания обоснованности принятого решения возлагается на орган местного самоуправления.
Гражданин, добивающийся сохранения перепланированного помещения, должен представить экспертное заключение о том, что произведенная перепланировка отвечает установленным строительным, техническим, санитарным и иным правилам и нормам, не нарушает права других граждан (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.06.2014 N 33-10228/2014).
Также в подтверждение оснований его иска он может представить заключения и письма из уполномоченных органов (Пожарной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора) (Определение Краснодарского краевого суда от 21.05.2014 N 44г-1386/14) и другие допустимые доказательства.