Новый налоговый законопроект о едином имущественном налоге для физических лиц, который будет зависеть от рыночной стоимости, не предусматривает случаев полного освобождения льготных категорий граждан от уплаты налога. Именно необходимость доработки вопроса о льготах, скорее всего, стала одной из причин задержки прохождения проекта закона.
Действующий порядок
В настоящее время физические лица уплачивают два налога на недвижимость - земельный налог и налог на имущество.
Еще с 2005 года налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка. Определение налоговой базы по земельному налогу и сейчас нередко вызывает споры, и замена земельного налога налогом на недвижимость ничего принципиально для налогоплательщиков не изменит.
В отношении квартир, жилых домов, иных помещений, строений, сооружений физические лица уплачивают налог на имущество, который был введен с 1992 года. На данный момент это единственный налог, нормы о котором не включены в Налоговый кодекс РФ. Действующий до сих пор Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" за прошедшие годы не претерпел существенных изменений.
Налоговой базой по налогу на имущество физических лиц признается инвентаризационная стоимость объектов налогообложения.
Инвентаризационная стоимость
Инвентаризационная стоимость определяется как восстановительная стоимость объекта (стоимость строительства объекта-аналога в современных условиях) с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.
До последнего времени инвентаризационная стоимость определялась органами технической инвентаризации (БТИ) на основании цен советского времени с учетом поправочных коэффициентов. Определенная таким образом стоимость недвижимости оказывается ниже рыночной в разы, причем их соотношение значительно различается в разных регионах (от 1,5 до 30 раз).
Разговоры о том, что такое регулирование устарело, налог на имущество должен регулироваться нормами Налогового кодекса, а налоговая база - так или иначе зависеть от рыночной стоимости, шли давно.
Еще в 1997 году было решено в качестве эксперимента ввести налог на недвижимость, исчисляемый исходя из рыночной стоимости, который заменил бы собой налог на имущество и земельный налог. Итоги эксперимента были признаны успешными, и в 2004 году был подготовлен проект федерального закона, предусматривающего введение местного налога на недвижимость на всей территории России как для граждан, так и для организаций. В проекте налоговая база была установлена как 80% рыночной стоимости и должна была определяться органами местного самоуправления. Законопроект N 51763-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" (в части предложений по формированию рынка доступного жилья) был принят Госдумой в первом чтении 10 июня 2004 г., после чего отправлен на доработку.
За прошедшие годы была проведена большая работа по созданию реестра недвижимости для целей налогообложения (того самого государственного кадастра недвижимости) и оценке ее стоимости. И вот в 2013 году Минфин России, наконец, доработал проект закона о новом налоге на недвижимость. В августе проект был внесен в Правительство РФ, которое, в свою очередь, должно внести проект в Госдуму.
Проектом предусмотрено включение в Налоговый кодекс РФ новой главы "Налог на недвижимое имущество физических лиц". Новый налог заменит для физических лиц действующие налог на имущество и земельный налог и будет исчислять его исходя из кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость
Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с требованиями законодательства об оценке.
Региональные управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) предоставляют органам государственной власти субъектов РФ (органам местного самоуправления) сведения об объектах недвижимости, внесенных в государственный кадастр недвижимости и подлежащих кадастровой оценке. Региональные власти принимают решение о проведении кадастровой оценки и впоследствии утверждают ее результаты.
Оценка основывается на характеристиках объектов недвижимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении Росреестра.
Предполагается, что результаты кадастровой оценки должны отражать рыночную стоимость недвижимости. Между тем законодательство об оценочной деятельности предоставляет оценщикам право самостоятельно выбирать подход, методику и модели для определения кадастровой стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценки. Соответственно, результаты оценки у разных оценщиков могут различаться.
Тем не менее результаты массовой кадастровой оценки показали, что кадастровая стоимость превышает инвентаризационную в 1820, а иногда и больше чем в 30 раз, причем соотношение сильно различается по регионам.
Если в целом по России средняя кадастровая стоимость квадратного метра в большинстве городов составила 35 тыс. руб., то в Москве - 160 тыс. руб.
Оспаривание кадастровой стоимости
Сам процесс государственной кадастровой оценки проходит без участия собственника, и о ее результатах владелец недвижимости может узнать одним из следующих способов:
при официальном опубликовании ее результатов (акта исполнительного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты оценки);
на официальном сайте Росреестра (разделы "Справочная информация по объектам недвижимости online" и "Публичная кадастровая карта");
обратившись с запросом с Росреестр.
В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью ее можно оспорить по одному из следующих оснований:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Гражданам предоставлен выбор - обжаловать результаты кадастровой оценки в специальной комиссии, созданной при Росреестре, или непосредственно в суде.
С учетом того, что кадастровая оценка носила массовый характер, проводилась спешно и основывалась, прежде всего, на не всегда корректных данных БТИ, кадастровая стоимость недвижимости во многих случаях оказалась выше рыночной.
Практика оспаривания кадастровой стоимости показывает, что более трети поданных заявлений удовлетворяются.
При этом необходимо отметить следующее.
Во-первых, оспаривание кадастровой стоимости в связи с ее несоответствием рыночной означает, что гражданин за свой счет должен оплатить стоимость услуг независимого оценщика. В случае если рыночная стоимость по результатам независимой оценки отличается от кадастровой более чем на 30%, необходимо также произвести экспертизу отчета об оценке в саморегулируемой организации оценщиков.
Во-вторых, законодательство ограничивает сроки для оспаривания рыночной стоимости. Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.19).
Те, кто пропустил шестимесячный срок, могут в течение трех лет обратиться в арбитражный суд с заявлением об определении кадастровой стоимости объекта, равной рыночной. Такие требования рассматриваются по общим правилам искового производства (постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу N А27-4849/2010).
Налоговые ставки
Повышение налоговой нагрузки вследствие увеличения налоговой базы могло бы быть смягчено за счет снижения налоговых ставок и (или) установления льгот и налоговых вычетов.
Напомним, в настоящее время установлена прогрессивная ставка налога в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости всех объектов недвижимости: до 0,1%, если суммарная стоимость меньше 300 тыс. руб.; от 0,1 до 0,3% - для владельцев недвижимости на сумму от 300 до 500 тысяч; и от 0,3 до 2,0% - при суммарной стоимости свыше 500 тыс. руб. В результате многие граждане, владеющие вполне типовыми квартирами, могли почувствовать увеличение налоговой нагрузки в разы, перейдя "пороговое значение" после очередного перерасчета налоговой базы.
Правительство в утверждаемых им ежегодно Основных направлениях налоговой политики неоднократно отмечало необходимость обложения дорогой недвижимости по более высоким ставкам.
В последнем проекте закона базовая ставка для жилой недвижимости осталась на уровне 0,1% (это максимальное значение, которое может быть уменьшено на местном уровне). При этом введена повышенная налоговая ставка до 0,5% для всех иных объектов недвижимости. Для земельных участков налоговые ставки не изменятся.
Установлена и повышенная ставка для собственников дорогой недвижимости. Владельцы объектов стоимостью более 300 млн. руб. будут платить налог по ставке от 0,5 до 1%.
С одной стороны, 1,5-3 млн. руб. - весьма значительная сумма, с другой стороны, количество таких объектов ничтожно мало. Даже в Москве таких объектов не более 100. Столь высокий порог практически сводит на нет положительный эффект для бюджета от установления повышенных ставок.
Налоговые льготы
В настоящее время от уплаты налога на имущество освобождены инвалиды, пенсионеры, военнослужащие и иные категории граждан, что в целом затрагивает порядка 25% налогоплательщиков.
Разработанный Минфином России проект закона не предусматривает случаев полного освобождения льготных категорий граждан от уплаты налога. Изначально в проекте закона 2004 года был только налоговый вычет 5 м жилья для всех налогоплательщиков. Впоследствии финансовое ведомство увеличило вычеты до 20 м, но только для льготников. Согласно последнему опубликованному проекту льготники получат налоговый вычет в размере стоимости 30 кв. м жилого помещения и 1000 кв. м земельного участка.
В нынешнем варианте проекта вопросы вызывает распространение льгот только на жилые помещения. В отношении гаражей и тех дач, которые не признаются жилыми помещениями, льгот не предусмотрено. При этом максимальная налоговая ставка в отношении таких объектов составляет 0,5%, что в 5 раз выше, чем для жилых помещений.
Однако паниковать пока рано. Вероятно, в итоговом проекте закона положения о льготах будут доработаны. Именно необходимость доработки вопроса о льготах стала одной из причин задержки с прохождением проекта закона. Кроме того, как и раньше, за органами местного самоуправления сохранится право устанавливать дополнительные льготы.
Налоговая нагрузка
По оценке Минфина России, потенциальная максимально возможная сумма налога, которую могут получить муниципалитеты, может достигнуть 100-120 млрд. руб.
Поступления от действующего налога на имущество, исчисляемого с инвентаризационной стоимости, скромнее в 5-6 раз.
По оценке ФНС России, в среднем налоговая нагрузка для нельготных категорий налогоплательщиков вырастет в два раза. Такой расчет приведен в пояснительной записке к законопроекту, внесенному Минфином России в Правительство РФ.
По предварительному расчету разработчиков законопроекта, средний расчет налога по России для нельготной категории физических лиц составит:
для двухкомнатной квартиры площадью 55 кв. м - 1200 руб. в год;
для трехкомнатной квартиры площадью 75 кв. м - 1800 руб. в год.
Значительного увеличения налоговых поступлений планируется достигнуть не только за счет повышения нагрузки на среднего плательщика, но и за счет ограничения льгот, повышенных налоговых ставок на нежилую и элитную недвижимость, а также принятия мер, направленных на обложение налогом неучтенных и неоцененных объектов.
Исчисление налога
Как и сейчас, новый налог на недвижимость будет рассчитываться не самими гражданами, а налоговыми органами. Соответственно, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления.
Информацию об объектах недвижимости налоговые органы получают от органов Росреестра. Между тем практика показывает, что взаимодействие между ведомствами отлажено не идеально. Например, недвижимость уже продана, а налоговый орган продолжает исчислять налог и высылает уведомления; или же, наоборот, налоговый орган в силу тех или иных причин не укладывается в трехлетний срок для направления уведомления. По закону налогоплательщики в этом случае должны заплатить налог только за три года, предшествующих году направления уведомления.
До 2020 года планируется завершить интеграцию информационных ресурсов Росреестра и ФНС. Ведется работа по устранению несоответствий между данными Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Это должно существенно снизить риск ошибок при исчислении налога.
При этом в первые годы, пока не будет отлажено взаимодействие ФНС России, Росреестра, региональных и муниципальных властей, рассчитывать на безошибочное исчисление налога не приходится.
Неучтенные объекты
Между тем органы Росреестра не обладают сведениями обо всех объектах недвижимости. Значительное количество собственников так и не зарегистрировали свои права в ЕГРП.
Дело в том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество была установлена в законодательстве только с 1998 года - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Права на недвижимость тех лиц, которые стали собственниками недвижимости до вступления в силу данного закона, и без государственной регистрации признаются юридически действительными. Государственная регистрация таких прав осуществляется в добровольном порядке по желанию правообладателей, либо при совершении сделок с этой недвижимостью после появления ЕГРП (ст. 6 указанного закона). Соответственно, необходимость в государственной регистрации зачастую возникает только при переходе права собственности, который без регистрации прав на объект невозможен.
Информация о таких "неучтенных владельцах" у Росреестра отсутствует, соответственно, в налоговые органы для расчета налога не передается. Не установлена для таких лиц и обязанность заявить о себе и самостоятельно уплатить налог.
Так что, если в законодательство не будут внесены соответствующие изменения, то для таких лиц с введением нового налога на недвижимость ничего не поменяется.
Незавершенное строительство
Одно из нововведений закона - обложение налогом объектов незавершенного строительства.
Напомним, сейчас незавершенное строительство не поименовано в качестве объектов налогообложения. По новым объектам налог уплачивается с начала года, следующего за их возведением (п. 5 ст. 5 Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"). Единственное налоговое последствие "долгостроя" - уплата земельного налога с повышающим коэффициентом (ст. 396 НК РФ). Например, в отношении земельных участков, приобретенных для индивидуального жилищного строительства, налог исчисляется с коэффициентом 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.
В проекте закона предлагается облагать налогом непосредственно сам объект незавершенного строительства. Между тем налог будет исчислен только в случае, если права на "незавершенку" будут зарегистрированы.
На практике владельцы "незавершенки" заинтересованы в этом только в случае продажи, дарения, залога и проч. Из тех, кто строит для личных нужд, этого почти никто не делает. Вопросы вызывает и определение кадастровой стоимости таких объектов, которая будет меняться вместе с изменением характеристик недвижимости по мере достройки.
Все это ставит эффективность такой законодательной новеллы под большое сомнение.
Когда ждать нового налога
На данный момент массовая кадастровая оценка недвижимости во всех регионах завершена. Оценено в общей сложности более 70 млн. объектов недвижимости.
В последние годы неоднократно заявлялось о готовности к введению налога на недвижимость в наиболее продвинутых регионах. Еще в 2011 году говорилось о завершении кадастровой оценки в 12 регионах (Калужская, Тверская, Калининградская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Иркутская, Кемеровская области, Краснодарский, Красноярский края, Башкортостан, Татарстан). В 2013 году Минэкономразвития отметило, что среди первых регионов, в которых будет введен налог, - Москва, Татарстан, Нижегородская область.
Еще совсем недавно ожидалось, что налог может быть введен уже в 2014 году. Однако после жесткой критики законопроект был отправлен на доработку.
Соответственно, в 2014 году граждане, как и ранее, будут платить налог на имущество исходя из инвентаризационной стоимости. Введение нового налога в наиболее продвинутых регионах можно ожидать не раньше 2015 года.
Особенности переходного периода
С 1 января 2013 г. государственный технический учет и расчет инвентаризационной стоимости объектов недвижимости не осуществляются. На территории всех субъектов РФ подведомственные Росреестру государственные бюджетные учреждения (органы БТИ) теперь осуществляют государственный кадастровый учет.
Таким образом, в отношении объектов недвижимости, инвентаризационная стоимость которых к 1 января 2013 г. не была определена, исчисление налога на имущество физических лиц не производится, поскольку отсутствует налоговая база.
Минфин России по этому поводу указал, что данная ситуация будет урегулирована в рамках налога на недвижимое имущество, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости (письмо Минфина России от 30.08.2013 N 03-05-04-01/35763).
Между тем акты налогового законодательства, устанавливающие новые налоги, повышающие налоговые ставки или иным образом ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют (п. 2 ст. 5 НК РФ). Поэтому все объекты, построенные после 2012 года (а также те, что построены ранее, но по тем или иным причинам не прошедшие технический учет в органах БТИ), выпадают из-под налогообложения на весь переходный период, который потребуется для введения нового налога по кадастровой стоимости.
Что изменится в 2014 году
Когда стало понятно, что процесс введения нового налога затягивается, в Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" были внесены изменения, устанавливающие особенности налогообложения на переходный период (Федеральный закон от 02.11.2013 N 306-ФЗ):
при определении налоговой базы инвентаризационная стоимость подлежит умножению на коэффициент-дефлятор, определяемый в соответствии с частью первой НК РФ;
налоговая база будет определяться на основании последних данных об инвентаризационной стоимости, представленных в установленном порядке в налоговые органы до 1 марта 2013 г.
Что ожидать в будущем
Вероятно, в будущем на основании кадастровой стоимости будет рассчитываться не только налог на имущество, но и налог на доходы физических лиц.
Не секрет, что нередко стороны в договоре купли-продажи указывают чисто символическую цену, чтобы продавец недвижимости не платил НДФЛ с дохода от продажи.
Действующее законодательство разрешает доначислить налог по таким сделкам только покупателю недвижимости и только в случае, если продавцом является взаимозависимое лицо.
Проекта закона пока нет, но в Минфине России активно обсуждается предложение облагать налогом материальную выгоду покупателя недвижимости по неоправданно низкой цене НДФЛ исходя из разницы между кадастровой стоимостью недвижимости и ценой сделки.